Halo^^！ 2024年第一号の掘り出し物件のご紹介！ばいたー。
山鹿市の不動産会社と建築会社で空家を活性化中！！！
ここでしか紹介していない物件です^^！
現状：2024年4月ご案内を終了致しました。
山鹿市杉エリアにて状態がかなりいい！
掘り出し物件の相談が入りましたよ！
［2024年1月12日］
インスタグラムをメインで使用しています。
是非、動画にて色々施工事例や施工中の動画UP中。
YouTube動画↓
［訂正］
動画内で建物24坪と表示しておりますが、
増築部分を登記申告されていなく、
実際は33坪あります。
丘の上工務店、リノベーション不動産事業部、
不動産担当の工務店ブラザーズのヨッシー（弟）ですばい。
山鹿市も空家が増えとりますねー。
既に施設や親族の家に移り住み、
準空家になっている家を入れると、
かなりの数になります。
また、７０歳～１００歳の一人暮らしの家も多く、
これから空家が増える可能性があります。
山鹿市民49,000人 （Ｒ2年国勢調査）
100歳～87人
95歳～448人
90歳～1,287人
85歳～2,346人
75歳～3,075人
70歳～4,250人
——————-11,493人
65歳～4,294
60歳～3,596
55歳～2,318人
50歳～2,774人
45歳～2,734人
40歳～2,615人
35歳～2,513人
30歳～2,098人
25歳～1,739人
20歳～1,422人
15歳～2,007人
山鹿市に家を持ちたい＝定住という事なのに、
なかなか空家の不動産が活性化しない＞＜
なぜ！？
代表的な理由の一つが、田舎ならではの心情的な部分が大きい。
都会であれば、借りる、貸す、買う、売るというのは日常的ですが、
田舎はどうしても、先祖代々・・・
生まれ育った家や親の家を簡単に売るのは、
寂しい、忍びないなどの声をよく聞きます。
「住む予定はないけん、
どうにかせんといかんとだけどね～、考えときますぅ～」と、
なかなか、所有者が子世帯に相続されないと、
家を建てた（買った）世代の内（存命の内）は、
売り買いは進まず、とりあえず空家のまま保留。。。
理由② 固定資産税や維持費が安いから放置。
築30年も経っていると、固定資産税も安く、
別な地域に住まれており、
物件の状態を知らず放置状態。
維持費は、
固定資産税のみで、
維持管理費をほとんど掛けてない方も多いです。
空家になると湿気等で、朽ちるのが早まります。
朽ち果てる前に、次の方に引き継いでほしかです。
※その為、放置空家に対するペナルティーが始まりました。
①ガラスが割れた状態の空家
②草木が生い茂った空家
③あきらかに放置されて管理されていない空家
に関しては、固定資産税の優遇を無くすというモノ。
ただ、本音は主要エリアや好立地な所に対してのペナルティーかなと。
（開発を行いたいけど、放置されて開発できない）と言う
開発業者が政治家を動かしたような感じがします。
更に、実際はそこまでペナルティーをかけないみたいですね。
ペナルティーを掛けるまで数年間の猶予があるとか。。。
役所も人手不足で、放置空家を把握＆指導できんとです。
理由③ 売買代金が低い
CM等で、ボロボロな家の画像が何千万になりました！
というのは、都心の話（好立地）。
ただ、売値は売る側が好きに提示できます。
相場より高くても。
最終的な価値を決めるのは、結局は買う側。
高すぎると、ただただ売れないだけです・・・
となると売る側は、
「こんな安いなら忙しいし、面倒くさいし、とりあえず放置。。。」
理由④ そもそも不動産を持っている事を知らない
相続人不明/相続人と連絡が取れないケース
相続人が日本全国に散り、
更に元々の所有者と疎遠になっていた関係者が相続人で、
山鹿市に不動産を保有している事を知らない。
「ヤマガシ？どこ？」
空家のポストに税務署等の督促が溜まっていると、
相続人不明という事でしょうね。
ポストが空のようであれば、
郵便物が転送されている可能性があり、
連絡が取れるかもしれません。
※2年間追っていた程度のいい空家がありました。
ポストは溢れる郵便物で、外に散乱しており、
追うのを諦めた半年後に、
熊本市内の不動産会社から、
売買の募集が出ていましたね。
不動産はタイミングです。
中には、相続人ではない人が、
長年管理されていたり、
相続人ではない、知り合いや、
遠い親戚が勝手に住んでいる場合も。
実際に山鹿市内でもありますよ（笑）
相続人が複数人いて、
全員から売買の承諾を取れない。
全国に相続対象者がちりちりで・・・※連絡が取れない
相続人が相続を知らずに（手続きをせず）、亡くなり、
その孫や甥が相続対象者になっているけど、それを皆知らず。。。
住民票を動かさず、点々とされている方もいます。
マイナンバーカードの普及は、こういった相続等で、
今後、発揮してほしいですね。
理由⑤ 不動産会社も商売。
お金にならない動きは、正直できない。
私も空家等に手紙を送ったり、
費用を出して登記簿を調べて、
アプローチをしていますが、
なかなか連絡が取れません。
相続登記をされていない家が多く、
持ち主まで辿り着けない。
そうこうしている内に、どっかの不動産会社の手に。。。
動いた時間、費用が全て無駄になります。(´；ω；`)ｳｩｩ
理由⑥ 売買ができない今増えている問題はこれ！
所有者の認知症問題です。
所有者が判断能力が無いと判断された場合、
裁判所を通して、後見人を決める事になります。
その費用等が問題で、
売り買いが進まず空家のまま保留です。
骨肉の争いもあります。
意外と多い問題。
今回の物件の、
希望価格は出ておりますばい。
山鹿市の不動産会社が仲介を担当されます。
土地約260坪以上と縦長？横長なゆとりのある敷地。
住宅街側の入口側は平地。
旗竿地（旗のような形をした土地）といって、
出入口が限定されるので、ちょっと不人気な土地の形。
正面の敷地は、
実は、私の親戚。
ラッキーでした。隣の空家の情報収集がしやすい！
表の狭い出入口の横も空家。
軽自動車でギリギリ。ここが問題点。
枝でキズが付いちゃいました(´；ω；`)ｳｩｩ
出入口に隣接している隣が空家なので、
なんとかこちら側の出入口を交渉で広くできれば。。。
※こちらの物件の最大の問題は「再建築不可物件」という所。
逆側の田園風景側は、段上で田んぼを一望。
田舎をテーマにしたお店にどぅ？？？
（車庫の裏側には広々した土地もついています）
ただ、再建築不可をクリアしなければ、建物は建てれません。
(´；ω；`)ｳｩｩ
建物は横長平屋（増築部分有）の約33坪
陶器瓦に交換済みな点が、かなりの魅力！！！
（現況図）
小部屋とドアがいっぴゃーある家。
平屋は2階の兼ね合いが無い為、リノベしやすく、
更にこの年代の昭和の家は構造、素材等、リノベが行いやすいです。
建築会社から見て、この大きさがほんとうに触りやすい！！！
大きな建物だと、
触る範囲が広くなり、無駄に資材費・工期＝工賃にロスが生まれ、
リフォーム内容を妥協するケースが度々。
塗装すれば、見違えそうですね。
状態のいい鉄骨の倉庫もGOOD👍
今、このサイズの車庫を鉄骨で建てようとすると、
200万円以上はしますね～。
住宅街の方は狭いので、裏側からの出入口がメインに。
また、スレート材質になる為、アスベスト指定により、
解体＆処分する時に、費用と手間が発生します。
シャッターは調子が悪そうでした。
建物の側面には、畑にちょうどいい空間。
草刈りが大変ではあります。
裏側のサッシは、1世代前のちょっとだけ古いタイプ。
状態のいい後付けシャッターも付いてGOOD👍
内窓や窓ガラスだけをペアガラス（アタッチメント交換）にして、
断熱改修もお勧め！今なら窓に使える補助金がありますばい！！！
こちらの窓も一世代前の少し古いタイプで、
内窓やガラス交換でペアガラス（アタッチメント交換）でも！！！
雨戸も状態が良く、リフォームで交換されている感じですね。
正面の掃き出し窓は、2世代前のお爺ちゃん世代サッシ。
雨戸は、リフォームで1世代前のお父さん世代の雨戸に交換されていますね！
このサイズの窓は、窓側の開口が広く、構造的にも耐震が弱い為、
窓を小さくし、壁などで耐震補強することをお勧めしますね。
ペアサッシではない、単板ガラス（1枚ガラス）は、
外気温を室内に直接入れてしまう為、寒いです。
ここは、内窓ではなく、サッシ交換でしょうね！
玄関サッシも交換がいいでしょうね！
玄関ホール 約3畳
土間は、約2.9畳
元々、土間仕上げのようです。
土間の上に床上げされています。
このままでも良さげですね。
ヨッシーなら、
土間に戻し薪ストーブ空間にするかもしれませんね。
丘の上工務店では、
焚きつけ用の廃材を無料で1年中譲渡OK。
土間を活かした間取に変えても遊び心があると思います。
ただ土間は、ひんやりして寒かですばーい。
玄関ホール入って、正面の部屋。約6畳。
リビングにしては狭すぎる。
多目的ルームと命名しましょう。
どう間取変更するか？？？
結構、この空間クセ者になりそうです。
ダイニングキッチン（DK） 約10畳
勝手口が2ヶ所。
田園側に1ヵ所。車庫側に1ヵ所。
（田園側勝手口）
「窓や出入口が沢山あって便利そう～」
いやいや(´Д｀)！！！
この家のマイナスポイントでしょうね。
開口部分（ドア・窓）が多いので、寒かですばーい。
この部分は、10畳の居室がベストかなと思います。
また、お風呂、脱衣所、トイレ、ランドリー候補にも！！
仕事の部屋や趣味部屋としても。
ヨッシーの家なら、男の趣味部屋「セカンドリビング！！！」
玄関ホール横の2間の和室 6畳×6畳
ここは、セオリーに間取り変更でLDKがベスト。
約6畳の広縁と繋げて、併せて18畳のLDK。
一般的なLDKの広さになりますね。
天井が少し低いので、
天井裏を見ると、味のある古い梁が入っているので、
天井を上げ、勾配天井にしてもいいかもしれません。
ボタン式のロック。
初めて見ました（笑）
意外と使いやすくて、レトロ。。。
廊下 う～ん。。。どうしようかな。。。
4.5畳の和室
ほとんどの部屋の壁は、じゅらく壁。
珪藻土塗り壁仕上げなら、この上から塗れますし、
クロス仕上げなら、クロスの下地が必要になります。
隣は、4.5畳の同じく和室
こういった間取りの場合、
動線が各部屋を通る作りが多いですが、
各部屋それぞれに出入口がるので、珍しい。
2間の和室に繋がる襖。↑
この奥の部屋は何部屋？
約5.9畳 納戸でしょうか？
正面はトイレのドア。
この部屋だけ出入口が居室を通る形です。
ここは、どうリフォームするか？？？
二間の和室をLDKにした際のパントリーと居室側の収納でもいいですし、
お風呂、脱衣所、ランドリーでもいいかもしれないですね。
広縁の奥にあるトイレ
左側のドアは、納戸に繋がります。
間取り変更次第で、トイレも配置換えが必要かもしれないですね。
お風呂は、タイル風呂。寒い！！！
位置的に間取の配置変更が必須かなと。
ユニットバスへは必須工事ですね。
【建築会社から見たスタンダードなリフォーム箇所】
・床の張替え
・畳→フローリング
・キッチン交換
・トイレ交換
・洗面台交換
・お風呂交換
・間取変更（できれば）
・クロス工事
・給排水工事
・電気工事
※築47年。昔と今とでは電力の使用量が異なる為、
リニューアルしといた方がいいと思います。
・建具工事
・外壁塗装
・外構工事（整地等）
・サッシ（窓）交換・内窓工事
・網戸交換
・耐震補強
・断熱材入替（できれば）
ただ、そこまで傷みを感じない家です。
必要最低限のリフォームでも行けそうです。
と、今までは目先のコスト重視リフォームを
予算に合わせて行う事も多かったですが、
とにかく今の家づくりは、将来を見据えた（老後）家づくり。
負の遺産にならないようによーく考えましょう。
安さばかりを求めると、後々大変。
